Welche Unterhaltskosten sind abziehbar?
Werterhaltende Arbeiten bewahren den bisherigen Zustand und Gebrauch deiner Liegenschaft. Wertvermehrende Arbeiten schaffen einen höheren Standard. Gemischte Aufwendungen müssen aufgeteilt werden. Zürich: Unterhalt und Verwaltung, ZStB 30.3 ↗
- Reparaturen und gleichwertiger Ersatz
- Thurgau zählt laufende Reparaturen sowie den gleichwertigen Ersatz verbrauchter Gebäudebestandteile zum Unterhalt. Ein zusätzlicher Komfortgewinn kann dagegen einen nicht abziehbaren Anlagekostenanteil enthalten. Thurgau: Liegenschaftsunterhalt, Steuerpraxis 2025 ↗
- Neue Ausstattung und Erweiterungen
- Ein neu erstellter Wintergarten zählt in Zürich beispielsweise nicht zum abziehbaren Unterhalt. Auch bei umfassenden Umbauten ist die Rechnung allein kein Beleg dafür, dass alle Positionen abziehbar sind. Zürich: Unterhalt und Verwaltung, ZStB 30.3 ↗
Pauschale oder effektive Kosten: Zürich und Thurgau
Für geeignete Liegenschaften im Privatvermögen ist die Wahl pro Objekt und Steuerjahr möglich. Bei Geschäftsvermögen und überwiegend geschäftlicher Nutzung greifen Ausschlüsse. Die folgenden Ansätze betreffen die kantonalen Steuern für 2025; die direkte Bundessteuer ist separat zu prüfen.
| Kanton | Ansatz und Grundlage |
|---|---|
| Zürich | 20 % des Bruttomietertrags beziehungsweise Mietwerts. Zürich: Pauschalabzug, ZStB 30.2 ↗ |
| Thurgau | 10 % bei Gebäuden bis einschliesslich zehn Jahren, 20 % bei älteren Gebäuden. Massgebend ist das Alter am Ende der Steuerperiode. Grundlage: Bruttomietertrag, Mietwert aus Selbstnutzung oder steuerbarer Eigenmietwert. Thurgau: Liegenschaftsunterhalt, Steuerpraxis 2025 ↗ |
In Zürich gehören beispielsweise Nebenkostenzahlungen für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung nicht zur normalen Berechnungsgrundlage. Besondere Regeln gelten unter anderem bei Leerstand. Zürich: Unterhalt und Verwaltung, ZStB 30.3 ↗
Der anerkannte Betrag vermindert das steuerbare Einkommen. Wie stark sich deine Steuerrechnung verändert, hängt von deiner gesamten steuerlichen Situation ab.
Energetische Massnahmen gesondert prüfen
Für bestehende Gebäude kennt Zürich eigene Regeln, etwa für Wärmedämmung oder energetisch bessere Fenster. Solche Investitionen dürfen auch wertvermehrend sein. Entscheidend sind die Voraussetzungen der jeweiligen Massnahme; Neubauten sind nicht gleich zu behandeln. Förderbeiträge mindern die selbst getragenen Kosten. Zürich: Energiesparen und Umweltschutz, ZStB 30.4 ↗
Trenne diese Rechnungen von gewöhnlichen Reparaturen. So können wir auch prüfen, ob ein besonderer Kostenübertrag auf spätere Steuerperioden infrage kommt.
Diese Unterlagen braucht aptax zum Liegenschaftsunterhalt
- Adresse, Baujahr, Eigentumsanteil und Angaben zur Nutzung jeder Liegenschaft.
- Steuerliche Bewertung und Eigenmietwert beziehungsweise Mietzinsabrechnung für das Steuerjahr.
- Detaillierte Rechnungen mit Beschreibung der Arbeiten und Zahlungsnachweise.
- Bei Umbauten: Beschreibung, Pläne oder Fotos zum Zustand vor und nach den Arbeiten.
- Abrechnungen über Förderbeiträge, Versicherungsleistungen und weiterverrechnete Kosten.
- Bei Stockwerkeigentum die Jahresabrechnung der Verwaltung und Angaben zum Erneuerungsfonds.
Ordne die Belege nach Liegenschaft und Steuerjahr. Markiere offene Rechnungen oder Rückerstattungen. Unser Team klärt fehlende Angaben mit dir und vergleicht die infrage kommenden Abzüge. Du prüfst deine Steuererklärung vor der Freigabe.
Weitere Dokumente findest du in der Checkliste für Liegenschaften. Den Ablauf erklären die Seiten für Zürich, Thurgau und alle Kantone. Die Preise und Zusatzleistungen sind im Angebot ausgewiesen.
Eigenmietwert-Reform: eigener Stand ab 2029
Der Bundesrat hat die Umstellung auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bei selbst genutztem Wohneigentum entfallen Eigenmietwert und Unterhaltskostenabzug. Bei vermietetem oder verpachtetem Wohneigentum bleibt der Unterhaltskostenabzug bestehen. Für Energieabzüge gibt es zusätzliche Änderungen bei Bund und Kantonen. EFD: Eigenmietwert-Reform ab 2029, Mitteilung vom 1. April 2026 ↗
Die hier erläuterte Steuerperiode 2025 bleibt davon unberührt. Besprich geplante grössere Arbeiten anhand deiner Nutzung, des Ausführungszeitpunkts und der dann geltenden Regeln mit deinem Ansprechpartner.
Häufige Fragen zum Liegenschaftsunterhalt
Kann ich jedes Jahr zwischen Pauschale und effektiven Kosten wechseln?
Ja. In Zürich und Thurgau kannst du für jede Liegenschaft und jede Steuerperiode neu wählen, soweit die Voraussetzungen für die Pauschale erfüllt sind. Übermittle aptax deshalb auch in einem ruhigen Unterhaltsjahr die Angaben zur Liegenschaft.
Sind Renovationen vollständig von der Einkommenssteuer abziehbar?
Das hängt von den Arbeiten ab. Zürich unterscheidet zwischen Erhalt des bisherigen Standards und einer dauerhaften Verbesserung. Enthält eine Rechnung beides, wird der abziehbare Unterhaltsanteil getrennt ermittelt. Eine ausführliche Leistungsbeschreibung hilft bei dieser Prüfung.
Kann ich zur Pauschale zusätzlich eine energetische Sanierung abziehen?
In Zürich sind solche Aufwendungen bereits von der Pauschale umfasst. Sie werden daher nicht zusätzlich zur Pauschale abgezogen. Beim Abzug der tatsächlichen Kosten prüft aptax die Voraussetzungen und berücksichtigt erhaltene Förderbeiträge.
Kann ich hohe Renovationskosten auf spätere Steuerjahre übertragen?
Nicht beliebige Renovationskosten. Zürich und Thurgau erlauben unter Voraussetzungen den Übertrag nicht vollständig berücksichtigter Energie- und Umweltschutzinvestitionen sowie bestimmter Rückbaukosten auf höchstens zwei Folgeperioden. Gewöhnlicher Unterhalt fällt nicht unter diese besondere Übertragsregel.
Was gilt ab 2029 für den Liegenschaftsunterhalt?
Mit der Eigenmietwert-Reform entfällt bei selbst genutztem Wohneigentum auch der Unterhaltskostenabzug. Für vermietetes oder verpachtetes Wohneigentum bleibt er erhalten. Der Bundesrat hat den Beginn auf den 1. Januar 2029 festgelegt; diese Änderung gilt nicht rückwirkend für 2025.
Amtliche Quellen und Steuerjahr
Der Ratgeber behandelt ausgewählte Regeln für private Wohnliegenschaften in Zürich und Thurgau für 2025. Andere Kantone, gewerblich genutzte Objekte und Sonderfälle werden damit nicht vollständig abgedeckt. Der Ausblick zur Reform beschreibt den veröffentlichten Stand vom 1. April 2026.
Dein Wohneigentum. Unsere Unterstützung.
Lass deine Steuererklärung durch aptax bearbeiten. Wir ordnen deine Belege zu, prüfen mögliche Abzüge und klären offene Fragen persönlich mit dir.
Steuererklärung beauftragenFragen zur Zusammenarbeit? Kontakt zum aptax-Team.